5月8日，穆迪發佈的《2012年第一季度亞太區企業的評級及展望趨勢總結》報告顯示，2012年第一季度對亞太非金融類企業作出的26個負面評級中，中國房地產開發企業佔據近四分之一，是表現最差的行業。
日前，穆迪曾再次將綠城中國的評級從B3下調至Caa1，同時將綠城的高級無抵押債務評級從Caa1下調至Caa2，且評級展望均為負面，這引起了市場關注和部分投資者的擔憂。
政策層面“去投資”的大局導致整體房地產市場較量持續低迷，使開發商資金面相對緊張，從而房地產行業本身及相關產業發展也受到連鎖影響，這是穆迪對中國房地產行業定調表現最差的直接原因。
然而，穆迪對於中國房地產行業及個別房企下調評級絕非只是下調評級那麼簡單，背後應該有其陰謀。同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，這個陰謀源於兩方面：
第一、房地產市場成交量低迷，開發商資金面相對緊張，拿地意願也會降低，對於政府比較關心的土地財政來講，有可能會因為開發商拿地意願的降低而導致土地財政收入減少，這也可能導致地方政府向境外機構或開發企業出售地塊或專案，挽救土地財政面臨的尷尬。
據媒體報導，2010年數據表明，重慶12大投資平臺累計負債3630億元人民幣。重慶市已與香港投資方李嘉誠的長江實業、和記黃埔以及瑞安房地產等進行接觸，希望出售問題地產，增強財政狀況。
第二、穆迪下調中國房地產行業評級之後，會導致資本市場對於中國房地產行業某一個企業或專案的資產估值評低，更加有利於境外企業或國內大型房企“抄底”國內房地產市場。
從數據來看，2011 年全年共發生近500 起房地產行業內的股權及資產交易，涉及金額超過1300 多億元，無論是並購案例還是並購金額均遠高於2010 年。
2012年第一季度全國房地產行業股權交易專案增加明顯，成交數達38宗，成交總金額達102億元，雙雙創新高，比去年同期的23宗、50.6億元分別上升65.2%、101.7%。
因此，從這個角度來講，穆迪發佈的《2012年第一季度亞太區企業的評級及展望趨勢總結》不得不讓整個行業正視現實。
當前來講，不同類型企業的市場處境不一。對於高速周轉類型企業，它們通過攤薄單個專案利潤率，追求整體市場利潤總額的方式在過去一段時間“跑量”，基本上跑贏了當前低迷樓市的大勢，這些企業銷售業績基本上處於市場領先地位，但是面臨利潤率走低、市場同質化競爭的困境；對於精品化房企，一般而言，精品化房企產品線定位較為單一，其短期內辦法通過調整產品線、調整市場佈局區域來實現公司業績的增長，這些企業面臨著進退兩難的市場困境；還有一些轉型過程中的房企，如住宅類型房企轉投商業地產，地產企業轉投醫藥、鐵礦石等行業，由於轉投業務短期內沒有產生效益，地產板塊也面臨生存危機，這類企業也面臨著進退兩難的市場困境。
同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，穆迪下調整個房地產行業的評級不僅僅為自己創造了抄底樓市的機會，也為國內大型龍頭房企在國內進一步搶佔市場份額提供了市場機會。
其實，國內一些大型房企正在通過降價跑量，搶佔中小房企客戶資源主導未來市場格局。
具體來講，以萬科、保利、恒大等大型房企採取高速周轉的市場策略，“以價換量”快速回籠資金，通過專案自身銷售回籠資金是最為明智的選擇。這些龍頭房企一方面可以以“現金為王”明哲保身度過市場難關，另外一方面也可以適當“抄底”土地市場或並購中小房企股權、專案。
在萬科、保利、恒大等大型房企主導未來市場格局發展變化的當前市場，如果中小企業沒有辦法解決融資問題，銷售環節也沒有辦法突圍的話，這些企業也許會在市場調控週期大浪潮中被淹沒，整個房地產行業大洗牌有可能會加速。 |
